전세 계약할 때 반드시 확인해야 하는 등기부등본 해석법

전세 계약을 안전하게 진행하려면 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다. 바로 ‘등기부등본’입니다. 등기부등본은 집의 주인과 권리관계, 근저당 여부 등을 알 수 있는 문서로, 이를 제대로 읽지 못하면 보증금을 돌려받지 못하는 위험에 노출될 수 있습니다. 저도 첫 전세 계약 때 등기부등본을 제대로 해석하지 못해 불안했던 경험이 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본의 구조와 항목별 해석 방법을 상세히 정리했습니다. 

 

등기부등본이란

등기부등본은 부동산의 권리관계를 공적으로 증명하는 문서입니다.

• 발급처: 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 또는 주민센터
• 구성: 표제부, 갑구, 을구
• 확인 목적: 집주인의 소유 여부, 근저당 설정 여부, 압류·가압류 여부

즉, 등기부등본은 이 집이 누구의 소유인지, 담보가 걸려 있는지를 보여주는 문서입니다. 전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

등기부등본 구조와 해석법

표제부

• 건물의 기본 정보: 주소, 건물 구조, 면적 등
• 계약하려는 집 주소와 일치하는지 반드시 확인해야 함

제가 첫 전세 계약 때 주소가 등기부등본과 계약서에 일부 다르게 기재되어 수정한 적이 있습니다. 작은 오타라도 문제 될 수 있습니다.

갑구 (소유권 관계)

• 소유자 정보: 현재 소유자가 누구인지 확인
• 압류·가압류 여부: 세금 체납으로 집이 압류된 상태인지 확인

임대인이 실제 집주인인지 확인하지 않으면 ‘전세 사기’로 이어질 수 있습니다. 반드시 계약서 임대인과 갑구의 소유자가 동일해야 합니다.

을구 (담보권 설정)

• 근저당권: 은행 대출, 담보 설정 여부 확인
• 전세보증금 안전성 판단: 근저당 금액이 크면 전세보증금이 위험해질 수 있음

제가 예전에 본 물건은 전세보증금 1억 원인데, 근저당 설정이 2억 원 이상 걸려 있었습니다. 이런 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.

등기부등본 해석 시 필수 체크 포인트

구분	확인 내용	위험 신호
표제부	주소, 건물 구조, 면적	계약서 주소와 불일치
갑구	소유자 이름, 압류·가압류 여부	소유자 불일치, 압류 기록 존재
을구	근저당 설정 금액, 채권자 정보	보증금보다 큰 근저당, 다수 은행 담보

전세 계약 시 등기부등본 확인 절차

1. 계약 전 최신 등기부등본 발급
   – 하루 전 발급한 등기부등본을 확인해야 가장 안전
2. 임대인 신분증 대조
   – 갑구 소유자 이름과 계약 상대방이 동일한지 반드시 확인
3. 근저당 여부 확인
   – 보증금보다 높은 근저당이 걸려 있다면 계약 피해야 함
4. 추가 담보 가능성 고려
   – 계약 후에도 집주인이 새로 대출을 받을 수 있음 → 전세보증보험 가입 권장

저는 최근 전세 계약 시, 계약 당일 아침에 다시 등기부등본을 발급해 확인했습니다. 하루 사이에도 권리 관계가 변할 수 있기 때문입니다.

실제 경험담

제가 첫 전세 계약을 할 때는 등기부등본을 단순히 “집주인 이름만 확인하면 된다”라고 생각했습니다. 그런데 나중에 보니 을구에 근저당이 걸려 있었습니다. 다행히 보증금이 근저당보다 우선순위에 있어 문제는 없었지만, 그때 이후로는 반드시 갑구와 을구를 꼼꼼히 확인합니다. 특히 요즘처럼 전세 사기가 많을 때는 등기부등본 확인이 필수라는 걸 몸소 느꼈습니다.

등기부등본 관련 FAQ

Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
A. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 또는 주민센터 무인발급기를 통해 발급할 수 있습니다.

Q2. 계약 전에 발급받은 등기부등본을 계약 당일 다시 확인해야 하나요?
A. 네, 권리관계는 하루에도 변할 수 있기 때문에 계약 당일 최신 등본을 확인하는 것이 안전합니다.

Q3. 임대인 이름과 등기부등본 소유자가 다르면 계약해도 되나요?
A. 절대 안 됩니다. 반드시 동일해야 하며, 다르면 사기 가능성이 있습니다.

Q4. 근저당 금액이 보증금보다 적으면 안전한가요?
A. 상대적으로 안전하지만, 다른 권리자와의 순위도 고려해야 하므로 보증보험 가입을 권장합니다.

 

전세 계약에서 가장 중요한 서류는 등기부등본입니다. 집주인이 실제 소유자인지, 압류나 가압류가 없는지, 근저당이 과도하게 설정되어 있지는 않은지를 반드시 확인해야 합니다. 저는 첫 전세 계약에서 이를 제대로 해석하지 못해 불안한 경험을 했지만, 이후로는 철저히 확인해 안전하게 계약할 수 있었습니다. 등기부등본을 올바르게 해석하는 것은 전세 계약자의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다.